Crédit immobilier : renégocier, ou juste changer d'assurance ?

Où en sont les taux, concrètement

Après la remontée brutale de 2022-2023, le marché s'est calmé. Les barèmes que nous voyons passer chez nos partenaires bancaires se situent, pour un bon dossier sur 20 ans, dans une zone de l'ordre de 3 %, avec une nuance importante : l'écart entre deux établissements, sur un même profil, dépasse fréquemment le demi-point. Autrement dit, il n'existe pas « un » taux du marché à un instant donné, mais une fourchette dans laquelle votre dossier se place selon votre apport, vos revenus, votre reste à vivre et l'intérêt commercial que la banque a à vous compter parmi ses clients.

Cette stabilisation crée une situation à deux vitesses. Si vous avez signé en 2021, votre taux est probablement imbattable aujourd'hui : ne touchez à rien. Si vous avez emprunté au plus haut, entre mi-2023 et début 2024, la question de la renégociation mérite au contraire d'être posée sérieusement — chiffres en main, pas au feeling.

Taux nominal, TAEG, TAEA : ne comparez pas des pommes et des poires

C'est la première erreur que nous corrigeons en rendez-vous. Trois chiffres circulent, et ils ne disent pas la même chose.

• Le taux nominal (ou débiteur) : la rémunération pure de l'argent prêté. C'est celui que les banques affichent, et c'est le moins informatif.
• Le TAEG (taux annuel effectif global) : le coût réel et complet du crédit. Il intègre les intérêts, les frais de dossier, les frais de garantie (caution ou hypothèque), les éventuels frais de courtage et l'assurance emprunteur. C'est le seul chiffre légalement comparable d'une offre à l'autre.
• Le TAEA (taux annuel effectif de l'assurance) : la part du TAEG imputable à la seule assurance. Il est obligatoirement mentionné dans votre offre de prêt.

Ressortez votre offre de prêt et repérez ces deux dernières lignes. L'écart entre le nominal et le TAEG vous dit immédiatement quel poids pèsent les frais annexes dans votre opération. Chez beaucoup d'emprunteurs, la surprise vient de là.

L'OAT 10 ans et le taux d'usure : les deux bornes du marché

Pour comprendre pourquoi les taux montent ou descendent, un seul indicateur suffit à suivre : l'OAT 10 ans, l'obligation assimilable du Trésor, c'est-à-dire le taux auquel l'État français emprunte à dix ans. Les banques s'en servent comme référence pour leurs crédits à taux fixe et y ajoutent une marge couvrant leur risque, leurs coûts et leur politique commerciale. Quand l'OAT se tend, les barèmes suivent avec un décalage de quelques semaines. Quand elle se détend, la baisse arrive rarement d'un bloc.

De l'autre côté, le taux d'usure joue le rôle de plafond. Publié chaque trimestre par la Banque de France, il fixe le TAEG maximal légal au-delà duquel un prêt ne peut pas être accordé. C'est une protection contre les taux abusifs, mais elle a un effet de bord bien connu : lorsqu'un dossier frôle le plafond, c'est souvent le coût de l'assurance qui fait basculer le TAEG au-dessus de la limite et provoque le refus. Réduire l'assurance, c'est parfois faire passer un dossier qui ne passait pas.

Renégocier ou racheter : la règle du différentiel

Deux voies existent. La renégociation se fait avec votre banque actuelle : elle coûte des frais d'avenant, mais ni indemnités de remboursement anticipé ni nouvelle garantie. Le rachat passe par un autre établissement : il faut alors compter les indemnités de remboursement anticipé — plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû, sans pouvoir dépasser six mois d'intérêts au taux moyen du prêt, le plus faible des deux montants s'appliquant — plus les frais de dossier et de garantie.

La règle empirique que retiennent les professionnels : un différentiel d'au moins 0,70 à 1 point entre votre taux et celui du marché, une opération située dans le premier tiers de la durée du prêt, et un capital restant dû suffisant, souvent au-delà de 70 000 €.

Ces trois conditions se cumulent. Les intérêts se concentrant sur les premières années, renégocier à mi-parcours ne produit presque rien. Et un différentiel gagné peut être intégralement mangé par les frais si le capital restant est faible. Le bon réflexe n'est pas de comparer deux taux, mais de comparer deux coûts totaux de crédit, frais inclus.

Le levier oublié : l'assurance, changeable à tout moment

Voilà le point que nous voyons négligé dans la grande majorité des dossiers. L'assurance emprunteur représente couramment 25 à 35 % du coût total d'un crédit — davantage encore lorsque le taux nominal est bas. Et contrairement au crédit, elle se change sans rien renégocier du tout.

Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, applicable à l'ensemble des contrats en cours depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez résilier votre assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité, à la seule condition que le nouveau contrat présente une équivalence de garanties. La banque dispose de dix jours ouvrés pour répondre et doit motiver précisément tout refus. L'avenant est gratuit. Le même texte a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts n'excédant pas 200 000 € par assuré, remboursés avant le 60ᵉ anniversaire, et ramené le droit à l'oubli à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique pour les cancers et l'hépatite C.

Concrètement : là où une renégociation de crédit suppose un différentiel de taux, des frais et l'accord d'une banque, le changement d'assurance ne dépend que de votre profil et de la qualité du contrat souscrit. C'est le seul levier activable douze mois sur douze, y compris quand la renégociation, elle, n'a aucun sens.

Faire le point, sans engagement

Notre méthode est simple : nous reprenons votre offre de prêt, nous isolons le TAEA, nous chiffrons le coût restant de votre assurance jusqu'au terme, et nous le comparons à ce que votre profil permet d'obtenir aujourd'hui à garanties au moins équivalentes. Si l'écart ne justifie pas la démarche, nous vous le disons — c'est arrivé, et c'est aussi notre travail.

Sur les dossiers accompagnés par le cabinet, l'économie moyenne constatée sur l'assurance de prêt s'établit à 45,40 %, pour un total de 3,49 M€ redonnés à nos 2 628 clients. Ce sont des moyennes observées, pas une promesse : votre situation, votre âge, votre état de santé et l'antériorité de votre contrat feront varier le résultat, à la hausse comme à la baisse.

L'étude est gratuite et ne vous engage à rien. Prévoyez votre offre de prêt et votre notice d'assurance, et une trentaine de minutes avec l'un de nos conseillers à Torcy ou par téléphone : à l'issue, vous saurez précisément si votre dossier relève de la renégociation, du simple changement d'assurance, ou d'aucun des deux.

Article rédigé par le cabinet Veridis Assurance. Les informations réglementaires citées sont à jour à la date de publication et ne constituent pas un conseil personnalisé.